Belastingen i.v.m verhuur vastgoed in Duitsland
1. Inkomstenbelasting i.v.m verhuur privé
Iedereen die in Duitsland vastgoed verhuurt of gaat verhuren krijgt te maken met het Duitse belastingstelsel. Hierbij aangetekend dat als je wereldinkomen in Nederland of in een ander land dan Duitsland ligt, je nooit dubbel gaat betalen. Dit is in de EU vastgelegd.
Waar je in ieder geval rekening mee moet houden als privé investeerder:
Over het netto resultaat van de verhuur na aftrek van alle kosten betaal je tussen 14% en 42% Dit is een oplopend schema, hoe hoger de inkomsten hoe hoger dan het percentage. Maar er zijn ook genoeg aftrekposten waarmee het resultaat op papier een stuk lager is. Zodanig soms dat je nauwelijks belasting hoeft te betalen. Dit zijn de belangrijkste aftrekposten
- Rentekosten voor de financiering per jaar
- 2?schrijvingen van de waarde van het vastgoed (50 jaar lang, exclusief waarde van de grond)
- 2% van de makelaarskosten (50 jaar lang)
- Kosten onderhoud van het vastgoed (reparaties, verzekeringen, kosten van een evt. beheerder etc
- Reiskosten
Voorbeeld hoe het er in de praktijk uit kan zien:
Aankoopbedrag: 300.000
Huurinkomsten van het pand: 15.000 euro
Kosten:
| Rentekosten per jaar (70% financiering) | 7.500 euro |
| Afschrijvingskosten | 4.000 euro |
| Onderhoudskosten | 1.500 euro |
| Totale kosten | 13.000 euro |
Saldo te belasten: 2.000 euro
Bij Aanvangstarief 14%: 280,00 euro
Op onze site vind je onder praktische informatie diverse adressen van adviseurs en accountants die je verder kunnen adviseren.
2. Belasting over verkoop pand met winst binnen 10 jaar
Waar je als prive investeerder nog rekening mee moet houden is dat je winstbelasting moet betalen als het vastgoed binnen 10 jaar verkocht wordt.
Dit valt dan weer onder het stelsel van 14% - 42% al naar gelang je totale verhuurinkomsten netto zijn.
Echter veel beleggers hebben er in principe ook geen belang bij om het pand binnen 10 jaar te verkopen. En als je het wel zou verkopen betaal je alleen de belasting als er winst op gemaakt is, ook geen heel groot probleem in feite.
3. Aankoop via een BV of via een Duitse GmbH
Er bestaat ook de mogelijkheid om vastgoed te kopen via een BV uit Nederland of via een op te richten GmbH in Duitsland. Dit is wel wat specifieker en willen we graag overlaten aan de experts. We adviseren dan ook hierbij goed advies in te winnen bij accountants of juristen die daarin gespecialiseerd zijn. Op onze site vind je ook een aantal adressen.